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《临汾政务信息》2017增刊026

2017-05-24    浏览:

临汾市1-4月份房地产市场运行情况分析

 

    一、基本情况
    2017年1-4月,全市商品房销售面积28.87万平方米,同比增长4.8%,其中住宅销售面积27.96万平方米,同比增长15.5%;商品房销售额13.08亿元,同比增长13.7%,其中住宅销售额12.21亿元,同比增长18.8%。
    2017年4月,全市待售面积89.6万平方米,同比下降43.2%,比2016年底(132.97万平方米)减少43.37万平方米,消化周期6.75个月,较去年年底(10.1个月)减少3.35个月。其中待售住房面积54.28万平方米,同比下降44.6%。
    2017年4月,市区商品房销售均价5085.69元/平方米,比2016年上涨7.7%,住房销售均价4792.7元/平方米,比2016年上涨7.2%。
    根据以上数据分析,我市商品房库存稳步下降,商品房销售呈现价量齐升的态势,房地产市场运行基本平稳。
    (一)全市商品房和商品住宅销售同比都有不同程度的增长
    一是从国家层面说,宏观政策促进了住房消费,去年以来,国家针对三四线城市去库存的利好政策不断出台,临汾市也出台了《临汾市加快化解房地产库存实施意见》,促进了市场的购房动力,尤其是今年全国两会期间,国家相关方面负责人明确表示房地产税立法今年还没有列入议程,社会舆论普遍认为该法在近两年不会推出,对广大群众的购房意愿进一步推动。在李克强总理的政府工作报告中也明确提出稳定住房消费,支持居民自住和改善型住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。自去年以来,中国人民银行下调存款准备金率0.5个百分点,各商业银行的贷款利率也有所下降。这些都在一定程度上增强了居民的购房意愿。二孩政策的出台,也在短期内激活了全市楼盘的成交。
    二是从临汾层面来说,从2014年一直到2016年上半年,房地产市场一直不景气,销售情况举步维艰,这主要是由于2014年以前,临汾房地产市场过热,房价较快上涨,这对成长型的临汾房地产市场来说,刚性购房需求受到抑制。由于房地产市场长时间的低迷,使价格也处于相对稳定的范围,在各项相关利好政策的带动下,临汾刚性需求逐步得到释放,居民购房意愿显著增强。同时,随着经济发展的不断向好,改善型住房需求逐步增多,呈现出与刚需型并驾齐驱的局面。在自住型需求成为主流的同时,投资型需求也因看好临汾未来的发展开始释放回暖。
    三是从市场规律来说,房地产销售市场的波动为两年一个周期,临汾房地产市场经过两年的低迷期,现已进入上升期。2014年至2016年上半年,由于市场不景气,开发企业的投资意愿显著下降,2016年新开工面积同比下降38%,增速比2015年回落101.4个百分点,供给量的显著下降,也带动了居民的购房意愿。在这种情况下,开发企业加大促销力度,品质提升,价格暗降等因素也推动了市场的持续增温。
    四是从经济发展来说,从2014年以来,我市由于煤焦铁的主导产业结构受到市场强烈冲击,经济发展处于下行状态。2016年下半年以来,全市经济开始呈现企稳回升态势,企业开工率和产销率不断回升,居民收入也显著提高,对未来收入增长的预期也显著增强,随之带来的就是刚性住房需求和改善型住房需求的显著释放。
    (二)商品住宅销售增长速度大于商品房销售增长速度
    一是实体经济虽然开始企稳回升,但仍处于低位,人们不敢贸然投资商业用房及厂房,而且传统商业受电商的影响日益严重,大量商业街铺空置;在整体经济下行压力的影响下,写字楼的需求也不旺盛。
    二是规划超前与现实矛盾的问题,规划可能要考虑到10至15年后城市发展的状况,而企业开发项目则是在当下,也就是说,现在的市场承载的是10至15年后的负荷,“压力山大”不可避免。
    三是当前大型商业综合体的开发比较普遍,普通房地产项目也规划了一定比例的写字楼、商铺、车位等,导致非住宅类商品房供应量较大,但需求相对不足。
    二、房地产市场影响因素和存在问题分析

    (一)潜在库存面积对房地产市场的影响
    虽然从今年的销售、库存等数据来看,目前我市化解房地产库存形势较好,相比去年销售增长较快,库存大幅下降,但将来潜在的库存面积仍然较大。这是因为2012年前后,我市房地产市场发展迅猛,相继开工建设了一大批项目,且新开工面积逐年增加,仅2016年因经济下行影响有所下降。现在这些项目已进入竣工高峰期,近几年待售面积将不断增加。以市区为例,2011年市区开工面积152.002万平方米,其中住房面积100.552万平方米;2012年开工面积176.625万平方米,其中住房面积125.28万平方米;2013年开工面积212.128万平方米,其中住房面积139.395万平方米;2014年开工面积186.27万平方米,其中住房面积127.48万平方米;2015年开工面积258.13万平方米,其中住房面积186.5万平方米;2016年开工面积143.39万平方米,其中住房面积71.44万平方米。
    (二)经济社会发展水平对房地产市场的影响
    
1.重工业过重,难以带动服务业发展
    临汾市的工业主要以煤炭、黑色金冶炼及压延加工业为主,这些工业的污染较为严重,对资源的依赖性很强,一般很难集中在城镇中心,促进人口向城镇集聚的能力有限,从而拉动第三产业就业有限。目前,临汾市重工业增加值占工业98%,比重过大。服务业增加值占GDP的33%,在国民经济结构中的比重偏低。重工业是资本密集型的产业,吸纳劳动力就业较少,所以临汾的工业化进程并没有带来相应的农民非农业和城镇化。
    2.经济发展水平较低,难以推进房地产市场发展
    临汾近几年受煤炭、钢铁价格影响,经济发展持续低迷。今年以来全市规模以上工业效益虽呈现降幅收窄的运行趋势,但盈利水平依然偏低。
    (三)城市配套基础设施对房地产市场的影响
    我市在城市基础设施建设和公共服务设施建设方面还存在两大问题:
    一是建设资金投入不足。由于近年来我市经济发展缓慢,资金筹措困难,全市市政基础设施投融资渠道单一。虽然近年来国家和地方政府不断加大投资力度,但仍不能满足我市经济发展和基础设施建设需求。
    二是公共服务设施建设力度不足。目前全市中小学校、幼儿园、卫生医疗机构、社区服务设施等公共配套服务设施总量少且分布不均匀,虽然政府在逐步增大这方面的投资建设,但相对于实际需求来说还远远不足。
    城市配套基础设施和公共配套设施由于受行政区域规划和社会资源分布的因素制约,直观上对房价有着重要影响,开发企业普遍反映由于楼盘周围缺少学校、商场等设施,影响房屋的销售。例如:位于临汾河西的滨西锦绣城项目,因城市配套基础设施和公共服务设施配套较差,销售情况不太好,而位于解放路动力厂改造的生龙国际住宅楼项目,因周围超市、商场、学校等公共服务设施好,在主体未完工时就销售一空。位于东城区的莱茵半岛项目,在建设公园前后销量差别很大,滨河湾小区,滨江明珠小区在古城公园建成后,房屋被抢购一空。
    三、工作建议和措施
    (一)加强房地产调控工作

    1.合理控制新增商品房用地供应
    建议根据商品房库存的消化周期停止、减少或者加大商品房土地供应,合理控制新增商品房用地供应节奏,以保证商品房库存的消化周期在合理、可控范围内。
    2.合理调节商品房上市进度
建议建立商品房施工许可、预售许可批准规模与实际销售规模相挂钩的动态调整机制。消化周期较长,每月商品房施工许可、预售许可批准规模要小于月均实际销售规模,实现库存总量稳步下降;消化周期较短,每月商品房施工许可、预售许可批准规模要大于月均实际销售规模,增加市场供应,实现供需基本平衡。
    3.加快存量住房交易流转
    一是建议加快解决国有土地上房屋权属登记历史遗留问题,盘活存量住房。二是建议进一步提高不动产登记效率,完善和规范房地产交易服务市场,加快存量住房交易相关手续办理。三是建议结合本地实际制定政策措施,搞活二手房交易市场,畅通居民“以小换大、以旧换新”渠道,实现增量与存量市场联动发展。
    (二)加强资源型地区经济转型
    1.加快新型经济带建设。积极培育经济带生态特色农业、轻型工业、旅游、物流产业聚集带和错落有致的城镇体系,全面提升区域经济发展水平、社会文明程度和生态人居环境,逐步引导东西两山农村人口向经济带城镇有序转移。
    2.加快工业产业优化升级。以市场为导向,以技术进步和技术创新为动力,积极运用先进技术改造提升传统产业,重点在煤化工、循环经济、节能减排、新材料新能源、装备制造、医药工业、现代物流等领域培育和扶持一批高新技术企业,促进产业结构升级优化,提高城镇工业经济的整体素质和竞争能力。
    3.进一步提升现代服务业。一是做大做强生产性服务业;二是加快发展生活性服务业;三是着力发展文化服务产业。
    4.推动农民工市民化进程。要把符合条件的农民工逐步转为城市居民,确保进城农民工的权益,提升转移劳动力的市民化水平和城镇化水平。
    (三)加强城市基础设施建设
    1.加强道路桥梁设施建设。在执行国家规定的基础上,严格依据城市总体规划,近期,要以提升道路网络密度、提高连通性和可达性为重点,安排城市道路建设改造项目,加快建设和改造城市微循环系统,完善道路网络系统。
    2.加强公共交通设施配套建设。大力实施公交优先战略,积极发展低碳、高效、环保的大容量地面交通系统、快速公交系统和智能公交系统,加快城市综合交通枢纽、公交换乘站、停车场及充电桩、充电站、加气站、公共停车场、地下过街通道等配套服务基础设施建设,并纳入城市新城建设和旧城改造规划。
    3.加强地下管网设施建设改造。开展城市各类地下管网的专项检查评估工作,加大城市供水、污水、雨水、燃气、供热、电力、通信等各类地下管网的建设和改造。
    4.加大公共服务设施建设力度。在新建商品房集中区域,采取多种方式规划建设中小学校、幼儿园、卫生医疗机构、社区服务设施等公共配套服务设施。(市住建局)



 责任编辑:刘小伟    王雅娴

 

  

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